Was bei der Hofübergabe steuerlich zu beachten ist
Die Hofübernahme/Hofübergabe eines Betriebes ist ein sensibler Prozess und gehört zu den entscheidenden Phasen im Leben einer bäuerlichen Familie. Eine gelungene Weitergabe ist ein bedeutendes Element für eine gute Weiterentwicklung des landwirtschaftlichen Betriebes. Daher sollten auch steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit einer Betriebsweitergabe bedacht werden.
Zu denken ist dabei insbesondere an die Grunderwerbsteuer, an etwaige Begünstigungen nach dem Neugründungs- Förderungsgesetz, die Grundbucheintragungsgebühr und Schenkungsmeldung sowie in seltenen Fällen an die Immobilienertragsteuer.
Zu denken ist dabei insbesondere an die Grunderwerbsteuer, an etwaige Begünstigungen nach dem Neugründungs- Förderungsgesetz, die Grundbucheintragungsgebühr und Schenkungsmeldung sowie in seltenen Fällen an die Immobilienertragsteuer.
Grunderwerbsteuer
Im Regelfall wird die Grunderwerbsteuer vom Vertragsverfasser (Notar, Rechtsanwalt) berechnet und zur Einzahlung gebracht. Zu unterscheiden ist dabei, ob die Übergabe innerhalb oder außerhalb des begünstigten Personenkreises erfolgt.
Begünstigter Personenkreis
Begünstigt ist die Übertragung an Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, sofern diese einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Eltern, Kinder, Enkel usw. in gerader Linie, Stief-, Adoptiv- oder Pflegekinder oder deren Kinder, Schwiegerkinder sowie an Geschwister, leibliche Nichten und Neffen des Übergebers. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken beträgt der Steuersatz 2% des einfachen land- und forstwirtschaftlichen Einheitswertes.
Für das bäuerliche Wohnhaus oder Auszugshaus bzw. für etwaig weiteres Grundvermögen wie beispielsweise Baugrundstücke bildet der Grundstückswert die (Mindest-)Bemessungsgrundlage.
Dieser kann nach dem Pauschalwertmodell, dem Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria (ausgenommen bei übersteigendem Wohnungswert) oder einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen ermittelt werden. Dabei gelten Erwerbe unter Lebenden im Familienverband (innerhalb des begünstigten Personenkreises) immer als unentgeltlich. Gegenleistungen wie die Übernahme von etwaigen Schulden oder die Einräumung von Wohn- oder Fruchtgenussrechten gelten stets als unbeachtlich.
Dabei ist folgender Stufentarif anzuwenden:
Für das bäuerliche Wohnhaus oder Auszugshaus bzw. für etwaig weiteres Grundvermögen wie beispielsweise Baugrundstücke bildet der Grundstückswert die (Mindest-)Bemessungsgrundlage.
Dieser kann nach dem Pauschalwertmodell, dem Immobilienpreisspiegel der Statistik Austria (ausgenommen bei übersteigendem Wohnungswert) oder einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen ermittelt werden. Dabei gelten Erwerbe unter Lebenden im Familienverband (innerhalb des begünstigten Personenkreises) immer als unentgeltlich. Gegenleistungen wie die Übernahme von etwaigen Schulden oder die Einräumung von Wohn- oder Fruchtgenussrechten gelten stets als unbeachtlich.
Dabei ist folgender Stufentarif anzuwenden:
- für die ersten 250.000 Euro 0,5%,
- für die nächsten 150.000 Euro 2,0%,
- darüber 3,5%.
Nichtbegünstigter Personenkreis
Seit 1. Juli 2025 ist auch außerhalb des begünstigten Personenkreises bei unentgeltlichen Übertragungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken der einfache land- und forstwirtschaftliche Einheitswert - und nicht wie bis dahin der gemeine Wert - als Bemessungsgrundlage heranzuziehen.
Dies führt zu einer erheblichen Reduktion der Bemessungsgrundlage sowie steuerlichen Belastung und ist auch im Lichte der Verwaltungsvereinfachung zu begrüßen. Unentgeltlichkeit ist gegeben, wenn entweder keine oder eine Gegenleistung unter dem einfachen land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert vorliegt. Übersteigt die Gegenleistung (übernommene Schulden, eingeräumte Wohnrechte, sonstige Leistungen etc.) den einfachen land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert (=entgeltlicher Erwerbsvorgang), dann ist als Bemessungsgrundlage die Gegenleistung heranzuziehen.
Der Steuersatz beträgt in jedem Fall 3,5% von der jeweiligen Bemessungsgrundlage. Für die Übergabe des bäuerlichen Wohnhauses oder Auszugshauses sowie von weiterem Grundvermögen ist als Bemessungsgrundlage die Gegenleistung, mindestens jedoch der Grundstückswert heranzuziehen.
Die Besteuerung erfolgt im Regelfall nach dem Stufentarif oder mit 3,5%. Aufgrund der Komplexität wird bei einer außerfamiliären Hofübergabe empfohlen, eine genaue Aufklärung durch eine Steuerberatung in Anspruch zu nehmen.
Dies führt zu einer erheblichen Reduktion der Bemessungsgrundlage sowie steuerlichen Belastung und ist auch im Lichte der Verwaltungsvereinfachung zu begrüßen. Unentgeltlichkeit ist gegeben, wenn entweder keine oder eine Gegenleistung unter dem einfachen land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert vorliegt. Übersteigt die Gegenleistung (übernommene Schulden, eingeräumte Wohnrechte, sonstige Leistungen etc.) den einfachen land- und forstwirtschaftlichen Einheitswert (=entgeltlicher Erwerbsvorgang), dann ist als Bemessungsgrundlage die Gegenleistung heranzuziehen.
Der Steuersatz beträgt in jedem Fall 3,5% von der jeweiligen Bemessungsgrundlage. Für die Übergabe des bäuerlichen Wohnhauses oder Auszugshauses sowie von weiterem Grundvermögen ist als Bemessungsgrundlage die Gegenleistung, mindestens jedoch der Grundstückswert heranzuziehen.
Die Besteuerung erfolgt im Regelfall nach dem Stufentarif oder mit 3,5%. Aufgrund der Komplexität wird bei einer außerfamiliären Hofübergabe empfohlen, eine genaue Aufklärung durch eine Steuerberatung in Anspruch zu nehmen.
Neugründungs-Förderungsgesetz
Bäuerliche Hofübergaben sind von der Grunderwerbsteuer und von unmittelbar mit der Betriebsübertragung im Zusammenhang stehenden Gebühren (insbesondere Zulassungsgebühr bei der Ummeldung von Traktoren, Anhängern etc.) befreit, wenn unter anderem
Keine begünstigte Hofübertragung liegt vor, wenn der Übernehmer in den letzten fünf Jahren vor der Übernahme als Betriebsführer (z.B. Pächter) den elterlichen oder einen anderen vergleichbaren land- und forstwirtschaftlichen Betrieb auf eigene Rechnung und Gefahr bewirtschaftet hat. Die vorherige Mitarbeit als hauptberuflich mittätiger Angehöriger (zumeist Kind) in demselben Betrieb oder als Angestellter in derselben Branche wirken sich nicht negativ aus.
Die Erklärung der Betriebsübertragung ist verpflichtend unter Inanspruchnahme der Beratung durch die gesetzliche Berufsvertretung zu erstellen. Die entsprechende Bestätigung wird von der jeweiligen Außenstelle der Landwirtschaftskammer ausgestellt. Sie ist gemeinsam mit der Abgabenerklärung für die Grunderwerbsteuer innerhalb der Anzeigepflicht dem Finanzamt vorzulegen.
- der bisherige Betriebsführer den Betrieb übergibt und
- der Übernehmer sich bisher nicht in vergleichbarer Art betrieblich beherrschend betätigt hat.
Keine begünstigte Hofübertragung liegt vor, wenn der Übernehmer in den letzten fünf Jahren vor der Übernahme als Betriebsführer (z.B. Pächter) den elterlichen oder einen anderen vergleichbaren land- und forstwirtschaftlichen Betrieb auf eigene Rechnung und Gefahr bewirtschaftet hat. Die vorherige Mitarbeit als hauptberuflich mittätiger Angehöriger (zumeist Kind) in demselben Betrieb oder als Angestellter in derselben Branche wirken sich nicht negativ aus.
Die Erklärung der Betriebsübertragung ist verpflichtend unter Inanspruchnahme der Beratung durch die gesetzliche Berufsvertretung zu erstellen. Die entsprechende Bestätigung wird von der jeweiligen Außenstelle der Landwirtschaftskammer ausgestellt. Sie ist gemeinsam mit der Abgabenerklärung für die Grunderwerbsteuer innerhalb der Anzeigepflicht dem Finanzamt vorzulegen.
- Nachfolgende Umstände sind innerhalb von fünf Jahren nach der Übergabe an die betreffende Behörde (Finanzamt, Zulassungsstelle, etc.) zu melden und führen zum nachträglichen Wegfall der Begünstigung:
- Betrieb oder wesentliche Teile werden entgeltlich oder unentgeltlich übertragen.
- Betrieb oder wesentliche Grundlagen davon werden betriebsfremden Zwecken zugeführt.
- Betrieb wird aufgegeben.
Grundbucheintragungsgebühr
Die Grundbucheintragungsgebühr beträgt 1,1% der Bemessungsgrundlage. Diese ist
- bei Übergabe an den begünstigen Personenkreis der dreifache Einheitswert, maximal 30% des Verkehrswertes,
- außerhalb des begünstigten Personenkreises der Wert deseinzutragenden Rechts (Verkehrswert).
Schenkungsmeldegesetz
Schenkungen zwischen Angehörigen unterliegen ab einer Wertgrenze von 50.000 Euro der Anzeigepflicht, wobei Schenkungen innerhalb eines Jahres einer Person an dieselbe Person zusammenzurechnen sind. Schenkungen zwischen Nichtangehörigen sind ab 15.000 Euro anzuzeigen, wobei Schenkungen innerhalb von fünf Jahren von derselben Person an dieselbe Person zusammen zu rechnen sind. Nach dem Schenkungsmeldegesetz unterliegt u.a. die Schenkung von Betrieben (Teilbetrieben)
zur Erzielung von Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft der Anzeigepflicht (obwohl Grunderwerbsteuerpflicht besteht). Außerdem können auch Zahlungen und sonstige Leistungen an weichende Kinder anzeigepflichtig sein. Die Anzeige beim Finanzamt Österreich hat binnen drei Monaten ab Erwerb zu erfolgen. Die Details zur Schenkungsmeldung sind mit dem Schriftenverfasser zu klären.
zur Erzielung von Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft der Anzeigepflicht (obwohl Grunderwerbsteuerpflicht besteht). Außerdem können auch Zahlungen und sonstige Leistungen an weichende Kinder anzeigepflichtig sein. Die Anzeige beim Finanzamt Österreich hat binnen drei Monaten ab Erwerb zu erfolgen. Die Details zur Schenkungsmeldung sind mit dem Schriftenverfasser zu klären.
Immobilienertragsteuer
Wenn der Gesamtwert aller Gegenleistungen zumindest 75% des Verkehrswertes (des gemeinen Wertes) des übertragenen Wirtschaftsgutes ausmacht, kann eine Immobilienertragsteuer anfallen. Dies ist vor allem bei stark verschuldeten Betrieben zu beachten. Betragen die Gegenleistungen weniger als 75%, ist unter nahen Angehörigen grundsätzlich von einem unentgeltlichen Rechtsgeschäft (Schenkung) auszugehen (keine Immobilienertragsteuer). In vielen Fällen ist eine umfassende Beratung (Liegenschaftsbewertung, Konsolidierungsberatung und Beratung durch eine Steuerberatungskanzlei) noch vor Übergabe ratsam.
