Auf Belege, Aufzeichnungen und Registrierkasse achten

Unter der sogenannten Privatzimmervermietung versteht man die durch die gewöhnlichen Mitglieder des eigenen Hausstandes als häusliche Nebenbeschäftigung ausgeübte Vermietung von maximal zehn Fremdenbetten. Wird neben der Vermietung der maximal zehn Gästebetten auch ein Frühstück verabreicht, so stellt dies gemäß der Pauschalierungsverordnung (PauschVO) einen land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerb dar.
Laut dem Verwaltungsgerichtshof liegt ein land- und forstwirtschaftlicher Nebenerwerb aber auch ohne Frühstücksverabreichung vor, wenn die zehn Betten nicht überschritten werden und besondere Dienstleistungen erbracht werden, die auf ein einheitliches Vermarktungskonzept „Urlaub am Bauernhof“ schließen lassen. Beispiele hierfür sind Produktverkostung, „Mitarbeit“ der Gäste, Besichtigung des Betriebes, Zugang zu den Stallungen, Demonstrieren der Wirtschaftsabläufe usw.
Hinsichtlich der Betten ist nicht die Anzahl der belegten, sondern die der zur Verfügung stehenden Betten ausschlaggebend. Ein Doppelbett zählt in diesem Zusammenhang als zwei Fremdenbetten. Wird bei der Privatzimmervermietung mit Nebenleistungen die Höchstzahl von zehn Fremdenbetten überschritten, so liegt eine gewerbliche Zimmervermietung vor.

Der Gewinn aus land- und forstwirtschaftlichem Nebenerwerb und somit auch jener aus der Privatzimmervermietung ist gesondert durch Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zu ermitteln. Gemäß der PauschVO können die Betriebsausgaben aber bei Verabreichung eines Frühstücks mit 50 % der entsprechenden Betriebseinnahmen (einschließlich Umsatzsteuer) angesetzt werden. Wird kein Frühstück verabreicht, können 30 % pauschal abgesetzt werden.

Folglich müssen zumindest alle Einnahmen verpflichtend aufgezeichnet werden. Darüber hinaus ist für Barumsätze ein Beleg zu erstellen. Eine Registrierkasse ist erforderlich, wenn der Netto-Jahresumsatz des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes 15.000 € UND der Netto-Barumsatz dieses Betriebes 7.500 € überschreitet. Die voll- und umsatzsteuerpauschalierten Umsätze (insbesondere Urproduktion) können zur Berechnung der 15.000-Euro-Grenze mit 150 % des selbst bewirtschafteten Einheitswertes geschätzt werden. Für die Berechnung der 7.500-Euro-Barumsatzgrenze des Betriebes sind die voll- und umsatzsteuerpauschalierten Umsätze nicht heranzuziehen. Im Gegensatz dazu sind die Einnahmen von nicht vollpauschalierten Umsätzen wie die Privatzimmervermietung bis zehn Betten mit Frühstück oder „Urlaub am Bauernhof“-Nebenleistungen in tatsächlicher Höhe anzurechnen.

Bei der kurzfristigen Vermietung von Ferienwohnungen kann es sich wie bei der Privatzimmervermietung ebenfalls um einen landwirtschaftlichen Nebenerwerb handeln, wenn die zehn-Betten-Grenze nicht überschritten wird und Nebenleistungen erbracht werden. Folglich muss entweder ein Frühstück verabreicht oder sonstige besondere Dienstleistungen erbracht werden, die auf ein einheitliches Vermarktungskonzept „Urlaub am Bauernhof“ schließen lassen. Wie bei der Privatzimmervermietung müssen zumindest alle Einnahmen verpflichtend aufgezeichnet werden. Darüber hinaus ist für Barumsätze ein Beleg zu erstellen. Eine Registrierkasse ist erforderlich, wenn der Jahresumsatz des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes 15.000 € und der Barumsatz dieses Betriebes 7.500 € überschreitet.

Werden die Ferienwohnungen jedoch ohne besondere Dienstleistungen (außer einer allfälligen Endreinigung) vermietet, so handelt es sich um keine auf die Höchstzahl von zehn Betten anrechenbare Privatzimmervermietung, sondern bloß um eine Vermietung von Raum. Die Einkünfte aus dieser Tätigkeit sind daher der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen. Zur gewerblichen Tätigkeit wird eine solche Vermietungstätigkeit erst, wenn die laufende Verwaltungsmehrarbeit für den Vermieter derart zunimmt, dass sie nach außen als gewerbliche Tätigkeit erscheint.

Die Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes wird gerade in diesem Bereich immer strenger. So hat der Verwaltungsgerichtshof beispielsweise bei einer über Airbnb als „Ferienappartement“ vermieteten Wohnung in Wien eine gewerbliche Vermietung angenommen, weil neben der Endreinigung auch Bettwäsche, Handtücher, kostenloses W-Lan und ein Flachbildfernseher zur Verfügung gestellt wurden und der Vermieter einen professionellen Internetauftritt hatte.

Werden folglich Ferienwohnungen ohne Nebenleistungen außer Endreinigung als Vermietung und Verpachtung vermietet, so besteht keine Registrierkassenpflicht, da es sich bei Vermietung und Verpachtung um keine betriebliche Einkunftsart handelt und eine Registrierkassenpflicht nur für betriebliche Einkünfte vorliegen kann. Auch wenn im Bereich der Vermietung und Verpachtung keine Registrierkasse erforderlich ist, so müssen dennoch auch in diesem Bereich zumindest alle Einnahmen verpflichtend aufgezeichnet und für Barumsätze Belege erstellt werden.

Häufig kommt es vor, dass ein Land- und Forstwirt sowohl Privatzimmer als auch Ferienwohnungen vermietet. Um eine gewerbliche Gesamtbeurteilung zu vermeiden, ist bei der Vermietung von Privatzimmern und Ferienwohnungen mit insgesamt mehr als zehn Betten auf eine strikte Trennung der beiden Bereiche zu achten. Vermietet ein Land- und Forstwirt beispielsweise drei Privatzimmer mit zehn Betten und drei Ferienwohnungen mit zwölf Betten und will eine gewerbliche Gesamtbeurteilung vermeiden, so können im Rahmen der Privatzimmervermietung unter dem Konzept „Urlaub am Bauernhof“ zweifelsfrei Nebenleistungen wie Frühstück, „Mitarbeit“ der Gäste usw. erbracht werden. Bei der daneben erfolgenden Vermietung von Ferienwohnungen darf es neben der Endreinigung aber keine Nebenleistungen geben. Somit führen die Privatzimmervermietung zu Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft und die Ferienwohnungsvermietung zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sobald für die Ferienwohnungsgäste ebenfalls Nebenleistungen angeboten bzw. erbracht werden, liegen für beide Vermietungen aufgrund der Überschreitung der zehn-Betten-Grenze Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.

In diesem Zusammenhang ist auch die Formulierung auf der eigenen Homepage sehr wichtig. Werden nämlich auf der Homepage diverse Leistungen wie Frühstück, Hofführung, Reiten, „Mitarbeiten“ im Stall, usw. pauschal angeboten, so ist davon auszugehen, dass sowohl die Gäste der Privatzimmer als auch jene der Ferienwohnungen diese in Anspruch nehmen können. Stehen nun mehr als zehn Fremdenbetten zur Verfügung geht das Finanzamt in der Regel von Einkünften aus Gewerbebetrieb aus. Eine solche Beurteilung kann eine Vielzahl an Folgen mit sich bringen, weshalb besonders darauf zu achten ist, welchen Gästen Leistungen auf der Homepage angeboten werden.

Ein vollpauschalierter land- und forstwirtschaftlicher Betrieb bewirtschaftet einen Einheitswert von 10.000 € und ist auch in der Umsatzsteuer pauschaliert. Der Betriebsführer verkauft sowohl bar als auch unbar Milch, Rinder, Heu und Brennholz (alles Urprodukte). Zusätzlich betreibt er eine Privatzimmervermietung mit Frühstück mit jährlichen Netto-Einnahmen in Höhe von 20.000 €. Von den jährlichen Netto-Einnahmen in Höhe von 20.000 € werden 10.000 € in bar lukriert. Bei Schätzung des Umsatzes aus der Urproduktion mit 150 % des Einheitswertes beträgt dieser 15.000 €. Die Nettoumsätze aus der Privatzimmervermietung (20.000 €) sind hinzuzurechnen. Somit beträgt der gesamtbetriebliche Jahresumsatz 35.000 € und überschreitet hinsichtlich der Registrierkassenpflicht die 15.000 € Betriebsumsatzgrenze. Für die Berechnung der Barumsatzgrenze von 7.500 € sind nur jene Barumsätze (netto) heranzuziehen, die nicht durch die Vollpauschalierung abgegolten sind. Die Barumsätze betragen daher 10.000 € (Bareinnahmen aus der Privatzimmervermietung) und liegen über 7.500 €. Dieser Betrieb unterliegt daher mit der Privatzimmervermietung der Registrierkassenpflicht, weil beide Umsatzgrenzen überschritten werden. Zudem sind unabhängig davon alle Einnahmen aus der Privatzimmervermietung aufzuzeichnen und bei jeder Barzahlung muss ein Beleg erstellt werden.